송림초교주변구역 주거환경개선사업 공공지원 민간임대 주택사업 집합투자기구 자본금  출자 동의안 심사보고서

2018. 3. 30.(금)

기획행정위원회

1. 심사경과

가. 제출일자 : 2018.  3.  5.

나. 제 출 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2018.  3.  8.

라. 상정일자 : 제247회(임시회) 제8차 기획행정위원회 (2018년 3월 30일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 이용철 기획조정실장

❍ 검토보고 : 이형모 기획행정 전문위원

❍ 질의 및 토론

❍ 심사결과 : 원안동의

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 공공지원민간임대주택사업인 송림초교주변구역 주거환경개선 사업은 민간임대주택을 임대주택사업자에게 선 매각하여 추진하는 사업구도로 집합투자기구 투자자의 모집 및 출자가 중요함

❍ 公社에서는 공공지원민간임대주택사업의 성공적 추진과 서민을 대상으로 8년간 임대하는 임대주택의 안정적 공급 등 공기관의 역할 수행을 위하여 출자에 참여하고자 함

❍ 이에 송림초교주변구역 민간임대주택 매입을 위한 집합투자기구 자본금 출자계획을 지방공기업법 제54조 제2항에 의거, 市의회 동의를 받고자 함.

나. 주요내용

❍ 사 업 명 : 송림초교주변구역 주거환경개선사업 공공지원민간임대

주택사업

❍ 출자대상 : 안다미래에셋하우징제2호전문투자사모부동산투자유한회사

❍ 출자금액 : 440억원 한도 (기본출자 410억원)

❍ 출자시기 : 2018년 4월 예정

❍ 회수시기 : 임대사업 종료 및 분양전환 후(2030년 7월 예정)

3. 전문위원 검토보고 요지

가. 사업개요 및 출자계획

❍ 사업개요

- 사  업  명  : 송림초교주변구역 주거환경개선사업 공공지원민간임 주택사업

- 회 사 명 : 안다미래에셋하우징제2호전문투자사모부동산투자유한회사

- 위    치  : 인천광역시 동구 송림동 185번지 일원

- 사 업 비 : 5,973억원

- 대지면적  : 62,566.5㎡

- 세 대 수 : 2,562세대 중 2,006세대 매입(21㎡이상 ~ 85㎡미만)

- 사업기간 : 2018년 ~ 2030년(임대기간 8년 포함)

❍ 도시공사 출자계획

- 도시공사는 본건 사업에 410억원을 보통주 자격으로 출자하여 본건 사업인 ｢송림초교주변구역 주거환경개선사업 공공지원민간임대주택사업｣ 에 임대사업의 안정성과 신뢰도를 높이고자 하는 사항임.

❖ 출자 대상법인

- 회 사 명 : 안다미래에셋하우징제2호전문투자사모부동산투자유한회사

- 자 본 금 : 1억원(公社 출자 확정 후 총 950억원으로 증자예정)

❖ 출자내역

(단위: 백만원)

출자자	출자금액	출자비율	주식종류	비고
미래에셋 기관투자자	54,000	56.84%	우선주
公社	41,000	43.16%	보통주
합계	95,000	100.00%

나. 총사업비 및 재원조달계획

- 총 사업비는 5,973억원으로 예상되며 도시공사와 미래에셋 출자금 950억원, 장기차입금 및 임대보증금 4,041억원이 주재원임

다. 사업 타당성 및 출자 타당성 검토

❍ 도시공사는 총수익(단순손익)이 약 908억원으로 예상되고, NPV약 349억원 IRR 4.69%, B/C 값 1.08로 사업타당성이 있다고 판단되는 본건 사업에 보통주로 참여할 예정임.

❍ 전체 사업비 5,973억 2천3백만원 중 금융비용이 1,537억 9천만원으로 약 25.7%를 차지하고 있음.

라. 출자금 회수전망, 임대사업자 선정 논란

❍ 도시공사는 본건 사업에 보통주로 참여하여 출자금과 배당금 회수가 가능하다고 전망하고 있는 바, 분양전환 후 출자금 원금을 전액 회수가능한 분양률 및 주택가격 상승률은 얼마나 되는지에 대한 설명과, 분양률이 기대에 못미칠 경우 출자금 회수가 어려울 수도 있다고 사료되는데 이에 대한 설명이 필요함.

❍ 또한, 도시공사 본건 임대사업자 선정을 위한 입찰 과정에서 예비 우선협상 대상자들에게 공사의 출자계획을 공지하지 않고 사업자를 선정하여 특혜 의혹등, 본 건 임대사업 우선 협상자로 선정된 미래에셋대우(주)가 부동산 펀드를 만들 자격이 없는데도 불구하고 편법으로 집합투자기구 신규 펀드에 56.84%를 투자해 최대 지분을 갖는 방식을 구사했다는 언론 보도가 있었던 바 이에 대한 설명이   필요함. (붙임3‘언론 보도사항’참고)

마. 원주민 재정착을 위한 거주대책 여부

❍ 도시공사가 주거환경 개선사업을 추진하는데 있어서 장기 거주  원주민들의 재정착율 제고를 위한 주민편의시설 확충, 보상가액 현실화 등에 대한 지역 주민의 여론 수렴을 통한 주민들이 실질적으로 느낄 수 있는 주거복지 차원의 철저한 거주대책과 이주대책이 필요하다고 사료되는 바, 이에 대한 도시공사의 대책은 무엇인지 설명이 필요함.

바. 종합검토의견

❍ 본 출자 동의안은 ｢송림초교주변구역 주거환경개선사업 공공지원민간임대주택사업｣ 집합투자기구인‘안다미래에셋하우징제2호전문투자사모부동산투자유한회사’에 도시공사가 자본금 410억원을 출자하고자 하는 사항임.

❍ 다만, 사업이 완전히 종료된 2030년 시점에서 출자금 전액 회수 가능성 여부, 대한 전망, 임대사업자 선정과정 특혜 논란해소,  사업 지역 원주민의 자산평가 불만족, 기존 주민의 재정착률 제고 등를 위한 철저한 이주 및 거주대책이 마련되어 사업추진이 진행될 수 있도록 심도있는 논의가 필요함.

4. 질의 및 답변 요지

< 황인성 의원 >

◌ 당초 제공됐던  국비 70억원이 이 사업에 투입되나?

→ 70억원의 이자까지 포함하여 투입함.

◌ 장기적으로 학교문제도 염두해서 젊은층이 거주하도록 해야함.

→ 원주민 이주대책과 재정착 문제임.

세입자 영구임대 167세대. 전세임대 매입임대 건설임대 정책은 원주민들에 대한 대책 마련하고 있음..

59억원의 안전주택 자금을 이주자들에게 대출하고 있음.

현금청산자 38% 분양신청 62% 인데 현금청산자 위해

50세대 이상을 확보하여 추후 분양원하면 기회를 줄것임.

관리비 납부 곤란한 저소득층 위해 행복 주택 50세대 이상

건립을 협의중임. 주거복지, 노령화 문제 해결 위해

다방면으로 대책 강구중임.

< 박영애  의원 >

◌ 2,000세대 넘으면 상업시설 필요한데?

→ 동의안은 공동주택 부분만. 근린생활시설 부분은 별도로

계획돼 있음.

◌ 잘 만들어진 신도시가 만들어지기를 기대하겠음.

→ 네

< 이용범 의원 >

◌ 정문앞 집회 이유는?

→ 미래에셋 특혜 논란에 대한 사항임. 도시공사가 출자할 것을

미래에셋에게만 알려주고 타 참가자에게는 알려주지 않았다고

함. 그러나 140개 업체에 이메일로, 현장 설명회에서 10개

업체에  도시공사 출자 계획을 알려줌.

◌ 감정평가 업체 선정 의견 차이는?

→ 가격 현황만 알려 드리겠음.

◌ 자산가치 평가 문제가 없었다고 주민들이 생각하고 있다고 봄.

현장에서 설명하고 습득해야죠. 주민 소통이 문제가 있다고 봄.

→ 몇 개월동안 반대, 찬성 주민과 끊임없이 대화하고 있음.

◌ 이주대책 협의는?

→ 안전주택자금을 1인당 8천만 1.8% 6년간 쓸수 있도록 조치함.

◌ 출자금 회수 가능성은?

→ 향후 개발로 인해 12년 뒤 분양가 1천만원 가능하므로

추가 배당금 수익까지 가능함.

◌ 분양가는?

→ 12년 뒤 주변시세 감안 책정예정임.

< 황인성 의원 >

◌ 주민들은 대부분 전재산을 평가받는 것인데 2017년 1월

종전자산 평가이후 2018년 18% 증액한 이유는?

→ 지장물 추가 평가해서 18% 상승함. 현금 청산자 의견 감안

감정평가사

◌ 수용재결 신청하면 평가액이 오르나?

→ 5% 내외 상승 예정인데 결과를 충분히 받아들이겠음.

◌ 이 단지를 성공해야 지역이 활성화될 수 있다는 사명감

5천만원 이하 보상가 17가구를 특별히 관리해 주시고

복합건물에 문화복지시설을 해서 무료급식소 등 도시공사가

복지공간 같은 장소제공등 최대한 주민들 의한 공간 마련부탁.

→ 인천의 랜드마크, 역사가 문화가 살아있는 따뜻한 주거공간

마련 위해 최선 다하겠음.

< 허준 의원 >

◌ 임대사업자 선정은 정확한 절차에 의해 선정했다는 사실을

원주민 주거 및 재정착 위해 다양한 대책을 갖고 있다고 봄.

주민들과 협의체 구성 용의는 있나?

→ 네

5. 토론요지

가. 찬 성 :  4명 (허준, 박영애, 이용범, 황인성)

나. 반 대 :  0명

6. 심사결과 : 원안동의

7. 소수의견 요지 : 없음

8. 기타 사항 : 부대조건

보상가액 5천만원미만 17세대 원주민을 포함한 주거복지 차원의

철저한 거주대책과 저소득층과 독거 노년층의 정주여건 형성위한 확실한

이주대책을  마련하고 수용재결 결정 결과 적극 수용할 것을 촉구하며

녹지공간, 문화․복지․체육시설 등 주민편의시설 최대화한 행정 복합  물을 준공함과 아울러 비상대책위원회, 주민대표회의, 인천시, 동구청

도시공사로 구성된 연합협의체를 구성할 것을 촉구

붙임 송림초교주변구역 주거환경개선사업 공공지원 민간임대 주택                집합투자기구 자본금  출자 동의안. 끝